Gutachter, Sachverständiger, Makler
Das Titelbild zeigt ein beleuchtetes Designerhaus in der Dämmerung
Haus verkaufen ohne Makler: Tipps
Tipp 1
Zu Beginn alle erforderlichen Unterlagen besorgen. Ansonsten kommt es während des Verkaufsprozesses immer wieder zu Verzögerungen. Bei fehlenden Grundschuldbriefen kommt es sogar zu erheblichen Verzögerungen, die zu Regress- oder Schadenersatzansprüchen (Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Kredite) der Käufer an die Verkäufer oder zum Rücktritt vom Kaufvertrag führen können.
Baugenehmigung, Baubeschreibung, Grundrisszeichnungen, Flächenberechnungen, Aufstellung von Modernisierungen, Protokolle des Schornsteinfegers, Grundsteuerbescheid, aktueller Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Baulastenauskunft, Auskunft aus dem Altlastenkataster, Auskunft über Anliegergebühren, Mietverträge bei vermieteten Objekten, Versicherungsvertrag der Gebäudeversicherung, eventuell weitere Unterlagen, wie z. B. Grundschuldbriefe usw.
Tipp 2
Einen optimalen Verkaufspreis erzielt man mit richtig durchgeführten privaten Bieterverfahren. Es handelt sich dabei nicht um eine Versteigerung oder eine Auktion. Kaufangebote müssen nicht angenommen werden. Das Verfahren ist zeitlich nicht limitiert. Es wird im Exposee erwähnt und nicht öffentlich bekanntgemacht. Dabei sollten folgende Punkte beachtet werden:
- Verfahrensregeln festlegen
- Mindestpreis festlegen
- Sofortkaufoption festlegen
- Fortlaufende Kommunikation mit den bietenden Kaufinteressenten
Tipp 3
Es sollte ein Wertgutachten über den Verkehrswert der Immobilie von einem geprüften, zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilienbewertung vorliegen. Daran können sich Käufer, Verkäufer und finanzierende Banken orientieren. Es kommt dann zu wesentlich weniger Diskussionen über den Wert der Immobilie.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) mit dem Marktwert gleichgesetzt und folgendermaßen definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Tipp 4
Es sollte ein Energiebedarfsausweis vorliegen. Dieser Ausweis zeigt den Energiebedarf aufgrund einer umfassenden technischen Gebäudeanalyse der Immobilie und ermöglicht daher eine klare Aussage über den energetischen Gebäudezustand, was für die Käufer und die finanzierenden Banken heutzutage sehr wichtig ist.
Im Gegensatz dazu liegen dem Energieverbrauchsausweis die Verbrauchswerte der letzten drei Jahre zugrunde. Der Ausweis spiegelt das Nutzerverhalten wider und ermöglicht keine klare Aussage über den energetischen Gebäudezustand. Verbrauchsausweise sind nicht in jedem Fall zulässig.
Tipp 5
Beim Hausverkauf ist es wichtig, dass man bei den Interessenten Sehnsucht nach der Immobilie weckt. Man muss aber auch die bekannten Mängel offen kommunizieren.
Verschweigt man die bekannten Mängel nicht, wird das Risko von späteren Regressansprüchen der Käufer an die Verkäufer oder die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu Ihren Lasten deutlich verringert.
Tipp 6
Wichtig ist die Bonitätsprüfung der Käufer, bevor man einen Notar einschaltet.
Ist der notarielle Kaufvertrag unterschrieben und der Notar hat auch schon die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen, wird es besonders heikel, wenn dann die Finanzierung platzt.
Tipp 7
Die Gebäudeversicherung darf von den Verkäufern nicht gekündigt werden.
Finanzierende Banken zahlen keine Darlehen aus, wenn keine Gebäudeversicherung besteht. Die Versicherung geht nach der Eigentümerumschreibung im Grundbuch automatisch auf die Käufer über. Diese können dann innerhalb einer gewissen Frist entscheiden, ob sie die Versicherung übernehmen oder eine andere Gebäudeversicherung abschließen.
Tipp 8
Achten Sie gewissenhaft darauf, sich an keiner Form der Geldwäsche zu beteiligen.
Die Entgegennahme von unversteuertem Geld (Schwarzgeld) wird heutzutage vom Staat konsequent verfolgt, aufgedeckt und empfindlich bestraft.
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